Rakenna

RAKENNA | Anne Kortela |

Tonttikaupoilla rahaa taloyhtiön remonttiin

Arvopaikalla keskusta-alueella sijaitsevalla taloyhtiöllä voi olla mahdollisuus tonttikauppoihin. Nopeasti ison tontin muuttaminen rahaksi ei kuitenkaan onnistu.

Eerikinkadun varressa näkyy 1962 rakennettu As Oy Eerikinhovi, jonka tontista erotetulle uudelle tontille valmistui lokakuussa Ursininkadun suuntainen asuintalo. Kuva: TS/Jari Laurikko.
Eerikinkadun varressa näkyy 1962 rakennettu As Oy Eerikinhovi, jonka tontista erotetulle uudelle tontille valmistui lokakuussa Ursininkadun suuntainen asuintalo. Kuva: TS/Jari Laurikko.

Turun kaupunki haluaa tiivistää keskustaa kaavoittamalla lisärakentamista aiemmin rakennetuille tonteille.

Kiinteistöliitto Varsinais-Suomi ry järjesti äskettäin taloyhtiöille kaupungin kanssa tilaisuuden, jossa kerrottiin täydennysrakentamishankkeista ja keskustan täydennysrakentamistoiveista.
– Erityisesti keskustan alueet kiinnostavat rakentajia, ja jos taloyhtiön tontilla on tilaa, voi asiasta tehdä esiselvityksen. Parhaimmillaan tonttikaupoilla pystytään rahoittamaan vanhan talon isoja remontteja merkittävästi. Tälläkin hetkellä käynnissä on joitakin hankkeita, Kiinteistöliitto Varsinais-Suomi ry:n toiminnanjohtaja Juuso Kallio toteaa.

Ensin kannattaa selvittää kaavan täydennysrakentamispotentiaali ja pyytää kiinteistöliikelaitokselta arvio maankäyttömaksusta. Taloudellisen kannattavuuden pystyy selvittämään itse, mutta jos aletaan suunnitella pidemmälle, kannattaa käyttää asiantuntija-apua.
– Taloyhtiö voi myydä rakennusoikeutta, jonka hinta keskusta-alueella on yleensä 500–800 euroa kerrosneliöltä. Tästä tontin arvonnoususta kaupunki perii maankäyttösopimuskorvausmaksua noin 50 prosenttia. Lisäksi autopaikkamääräykset ja mahdolliset arkeologiset kaivaukset vaikuttavat hankkeiden kannattavuuteen. Maan alle rakennettava autopaikka maksaa toteutustavasta riippuen 25 000–45 000 euroa. Sopimuskorvaus on aina kaupungin kanssa neuvoteltava kokonaisuus, Kallio jatkaa.

”Taloyhtiöissä suunnitelmat kannattaa laittaa mahdollisimman aikaisin liikkeelle.”

Juuso Kallio suosittelee keskustelemaan asiasta avoimesti taloyhtiön yhtiökokouksessa jo aikaisessa vaiheessa, koska toteuttaminen vie joka tapauksessa paljon aikaa, ja asia on usein tunteita herättävä.

Auratum Asunnot Oy on kiinnostunut erityisesti keskustan hyvien osoitteiden täydennysrakentamisesta. Ursininkadulle juuri valmistuneen Palladium-talon kaikki asunnot myytiin ennen asuntojen luovutusvaihetta, ja uusia kohteita on vireillä muun muassa Brahenkadulla ja Yliopistonkadulla.
– Haasteena on hintataso, jolla asuntoja voidaan myydä. Ruutukaava-alueella ja itäisen keskustan tonteilla se riittää. Emme hae volyymia vaan rakennutamme tasokkaita asuntoja. Uusilla rakennuksilla on autopaikkavelvoitteet, ja maan alle rakennettavat autopaikat nostavat hintaa, vaikka keskustan yksiöiden asukkailla ei aina ole tarvetta autoille, toimitusjohtaja Matti Äijälä kertoo.

Kaavoitukseen menee noin kaksi vuotta, ja neuvottelut taloyhtiön kanssa sekä naapurien valitukset vievät aikaa, koska muutoksia pelätään. Äijälän mukaan ympäristö muuttuu kuitenkin yleensä hyvään suuntaan, ja myös naapurirakennusten arvo nousee.
– Rakennusaika on rasite, mutta sitten ympäristö siistiytyy. Asioita nopeuttaisivat yksimielisyys ja hyvät suunnitelmat. Olisi hyvä, jos olisi muutoksiin perehtyneitä konsultteja. Taloyhtiöissä suunnitelmat kannattaa laittaa mahdollisimman aikaisin liikkeelle, jotta asioita saadaan eteenpäin, hän toteaa.

– Yhteistyö sujuu isännöitsijän ja taloyhtiön hallituksen kesken erittäin hyvin, Sanna Leino (vas.), Seppo Laine ja Marja Salmi-Tuominen luonnehtivat.
– Yhteistyö sujuu isännöitsijän ja taloyhtiön hallituksen kesken erittäin hyvin, Sanna Leino (vas.), Seppo Laine ja Marja Salmi-Tuominen luonnehtivat.

Asunto Oy Eerikinhovissa Eerikinkadun ja Ursininkadun kulmassa asuu tyytyväisiä ihmisiä. He onnistuivat rahoittamaan yli puolet talon isosta putkiremontista myymällä osan tontistaan. Entisen matalan siipirakennuksen paikalla seisoo nyt Auratum Asunnot Oy:n rakennuttama ja Skanskan rakentama uusi 8-kerroksinen talo, Palladium, jonka 49 asuntoon uudet asukkaat muuttivat lokakuussa.

Tontti on niin laaja, ettei kadun suuntainen uudisrakennus tee siitä lainkaan ahdasta. Entinen määrä parkkipaikkojakin säilyi pihalla, ja talojen yhteinen leikkipiha uudistui. Uuden talon autopaikat ovat maan alla.
– Ainoa menetys oli suuri pihakuusi, johon laitettiin aina jouluvalot. Se oli istutettu 1960-luvulla pian talon valmistumisen jälkeen, taloyhtiön hallituksen varapuheenjohtaja Marja Salmi-Tuominen sanoo.

Taloyhtiön tonttihanke kesti kaikkiaan yli 10 vuotta. Ensimmäisen kerran sitä alettiin pohtia jo vuonna 2003, ja aktiivisesti edistää pari vuotta myöhemmin. Kaavamuutoshakemus tehtiin joulukuussa 2009.
– Aikaa meni paljon, koska kysymys oli isoista taloudellisista asioista, vaikka osakkaat olivat käsittämättömän myötämielisiä. Myös siipirakennuksen omistaja oli alusta lähtien myöntyväinen hankkeelle, silloinen isännöitsijä Hannu Konttinen Lounais-Suomen Isännöinti Oy:stä kertoo.

Ursininkadulle näkyy vasemmalla Eerikinhovin pääty ja uuden talon julkisivu.
Ursininkadulle näkyy vasemmalla Eerikinhovin pääty ja uuden talon julkisivu.

Pelastusarmeija oli saanut rakennuksen aikoinaan lahjoituksena, ja siksi yhtiöjärjestyksessä oli ehto, jonka mukaan he maksoivat vain puolet yhtiövastikkeesta.
– Luulen, että tämä ”kateuspykälä” toimi, eikä kukaan siksi vastustanut hanketta. Siipirakennuksen silloinen omistaja myi osakkeensa Kansallis-Asunnot Oy:lle, joka suunnitteli paikalle vuokrataloa, mutta lopulta siihen tuli Auratum Asunnot Oy:n rakennuttamana omistusasuntoja, Konttinen kertoo.

Taloyhtiölle kauppa oli merkittävä, sillä samaan aikaan suunniteltiin linjasaneerausta, joka maksoi 2,3 miljoonaa euroa. Siitä katettiin lopulta 1,3 miljoonaa tontin myynnillä.

”Hankkeen onnistumisessa tärkeintä oli hyvä ja asiantunteva isännöitsijätoimisto.”

Pitkä valmisteluaika toimi myös taloyhtiön hyväksi, sillä keskustatonttien hinnat olivat nousseet nopeasti. Ensimmäisissä laskelmissa tuotoksi arvioitiin 620 000 euroa.
– Hankkeen onnistumisessa tärkeintä oli hyvä ja asiantunteva isännöitsijätoimisto. Kaikki sujui jouhevasti avoimen viestinnän ansiosta, eikä hallitukselta ja asukkailta salattu mitään. Isännöitsijä informoi avoimesti koko hankkeen edistymisen ajan, missä mennään. Tämä oli todella tärkeää onnistumiselle, As Oy Eerikinhovin hallituksen puheenjohtaja Seppo Laine toteaa.

Kaavamuutoksessa ei ollut ongelmia, ja taloyhtiön tontista erotettiin oma tontti uudelle talolle niin kuin oli suunniteltu. Myös siipirakennuksen purku sujui hyvin ja kaupan ajoituskin meni nappiin.
– Rakennuttaja kävi yhtiökokouksessa kertomassa uuden talon suunnitelmista, ja osakkailla oli mahdollisuus kysellä. Lisäksi vanhan talon linjasaneeraus saatiin valmiiksi samaan aikaan, kun rahat tonttikaupasta tulivat, joten meidän ei tarvinnut ottaa yhtiölainaa kuin yksi miljoona, saman isännöintitoimiston nykyinen isännöitsijä Sanna Leino sanoo.

Marja Salmi-Tuominen kertoo, ettei rakentamisaikanakaan tullut reklamaatioita.
– Tietysti melua oli, mutta vain päiväsaikaan ja Skanska tiedotti joka viikko tilanteesta. Se oli todella tärkeää. Lisäksi rakennuttajapäälliköt tulivat tutuiksi ja vastailivat kysymyksiin pihalla kulkiessaan.

– Tontti oli niin suuri, että pihalle jäi reilusti tilaa vielä uuden talon rakentamisen jälkeen, Seppo Laine (vas.),  Sanna Leino ja Marja Salmi-Tuominen sanovat.
– Tontti oli niin suuri, että pihalle jäi reilusti tilaa vielä uuden talon rakentamisen jälkeen, Seppo Laine (vas.), Sanna Leino ja Marja Salmi-Tuominen sanovat.

Purkava lisärakentaminen – uusi mahdollisuus?

Mitä taloyhtiö voi tehdä, jos vanha talo on niin huonokuntoinen, että korjaaminen tulisi liian kalliiksi asunnon arvoon nähden?

Yksi vaihtoehto voi olla talon purkaminen ja uuden rakentaminen tilalle, jolloin kysymys on purkavasta lisärakentamisesta. Purkamisen yhteydessä tontin rakennusoikeutta voitaisiin kaavamuutoksella lisätä, joten osakkaat voisivat rahoittaa huomattavan osan uuden asunnon hankkimisesta taloyhtiön tontin lisärakennusoikeuden hyödyntämisestä saatavilla tuloilla.
Purkupäätökseen vaaditaan kaikkien osakkaiden yksimielinen päätös.

Teknologian tutkimuskeskus VTT Oy selvitti, mitä vaikutuksia olisi, jos päätöksentekoa helpotettaisiin muuttamalla asunto-osakeyhtiölakia. Selvityksen mukaan purkava lisärakentaminen voi olla taloudellisesti kannattavaa väljään rakennetuilla ja kasvavilla kaupunkiseuduilla, joissa asunnoille on kysyntää.

Taantuvilla alueilla se ei osoittautunut riittävän kannattavaksi keinoksi.
Hallitusohjelmassa on tavoite täydennysrakentamisen päätöksenteon helpottamisesta, ja oikeusministeriö harkitsee selvityksen tulosten perusteella asunto-osakeyhtiölain muutosta.

Kommentoi