Kerrostalokyttääjän muistiinpanot

BLOGIT | Kerrostalokyttääjän muistiinpanot

Yhtiöjärjestys on taloyhtiön sisäinen laki

Jokaisella asunto-osakeyhtiöllä on oltava yhtiöjärjestys. Se on asunto-osakeyhtiön sisäinen laki, josta löytyvät mm kaikki taloyhtiön ja osakkaan oikeudet, vastuut ja velvoitteet. Yhdessä asunto-osakeyhtiölain kanssa yhtiöjärjestys muodostaa säädösperustan yhtiön toiminnalle.

Yhtiöjärjestykseen kannattaa tutustua jo osakkeiden ostoa harkitessa koska sieltä löytyy monta tärkeää asiaa. Erityisesti kannattaa kiinnittää huomiota seuraaviin seikkoihin:

Huoneistoselitelmä: Mikä on huoneiston käyttötarkoitus? Oikeuttavatko osakkeet huoneiston lisäksi esimerkiksi autopaikan, piha-alueen, kylmäkomeron tai ullakkovaraston hallintaan? Yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmässä listataan kaikki tilat, joihin yhtiön osakkeet tuovat hallintaoikeuden.

Osakkaan äänioikeus: Millä perusteella äänioikeus määräytyy ja montako ääntä osakkaalla on käytössään yhtiökokouksessa? Tavallisin äänimäärän peruste asunto-osakeyhtiössä on osakkeiden lukumäärä tai huoneiston pinta-ala.

Vastikeperuste: Millä perusteilla osakkaan tulee maksaa yhtiölle vastikkeita ja muita maksuja? Kuka määrittää vastikkeen suuruuden ja maksutavan? Onko eri huoneistoilla erilaisia vastikekertoimia? Vastikkeen maksu on osakkaan keskeisin velvoite yhtiötä kohtaan. Yhtiöjärjestyksessä määrätään aina siitä, miten vastiketta voidaan periä.

Kunnossapitovastuu: Noudatetaanko yhtiössä asunto-osakeyhtiölain mukaista kunnossapitovastuun jakoa vai onko siihen tehty poikkeuksia? Kaikki lain olettamasta poikkeavat vastuunjaot ja käytännöt tulee olla kirjattu yhtiöjärjestykseen, jotta ne velvoittavat kaikkia osakkaita. Turun seudulla poikkeavia kunnossapitovastuupykäliä ja -käytäntöjä löytyy usein esimerkiksi vanhoista puutaloyhtiöistä.

Yhtiön hallinnassa olevat tilat: Onko yhtiöllä hallinnassaan asuin- tai liikehuoneistoja tms, joista yhtiölle voi tulla vuokratuottoja? Näillä tiloilla voi olla merkitystä yhtiön taloudelle.

Lunastuslauseke: Löytyykö yhtiöjärjestyksestä ns lunastuslauseketta, jonka perusteella vanhat osakkaat voivat käyttää lunastusoikeutta osakkeiden kaupan yhteydessä? Varsinkin vanhempien yhtiöiden yhtiöjärjestyksistä tällaisia lausekkeita voi löytyä.

Koska yhtiöjärjestys säätelee keskeisiä taloyhtiön prosesseja, ei sen muuttaminen ole aivan yksinkertaista. Yhtiöjärjestysmuutos vaatii aina vähintään 2/3 enemmistön yhtiökokouksessa (ainoana poikkeamana vesimittarien käyttöön otto vesilaskutuksessa, joka voidaan tehdä tavallisena enemmistöpäätöksenä). Mikäli esimerkiksi vastikeperusteita halutaan muuttaa, vaatii se suostumuksen kaikilta niiltä joiden vastike nousisi.  Tällä voidaan myös suojata osakkaiden oikeuksia – osakkeet ostaessaan hän voi luottaa siiten, että yhtiöjärjestyksessä mainitut velvoitteet ja oikeudet ovat kohtuullisen pysyviä.

Yksi vastaus artikkeliin “Yhtiöjärjestys on taloyhtiön sisäinen laki”

  1. Seppo Väisälä

    Asuinyhtiössäni on kaksi ja kolmikerroksisia paritaloja. Osakkeet on jaettu siten, että kaikissa asunnoissa on yhtä monta osaketta/pinta-ala. Yhtiöjärjestyksessä on pykälä, jossa sanotaan, että kolmikerroksisten asuntojen ”kellarista” (kellarikerroksesta), (jossa on mm. sauna pesutiloineen ja takkahuone ym muita helposti käytettäviä tiloja) peritään vastiketta neliömetriä kohti puolet ylempien kerrosten vastikkeesta. ”Kellariin” pääsee suoran portaita pitkin sisätiloista. Voiko näin olla. Kaksikerrroksisten asuntojen sauna on yläkerrassa ja sen vastike siten kaksinkertainen kolmikerroksisiin verrattuna. Eikö jokaisella osakkeella pitäisi olla samat vastikemaksut. ”Kellaria” lämmitetään aivan samoin kuin muitakin kerroksia. Mainittakoon vielä, että kellareiden vastike/neliömetri on sama kuin lähes kylmän erillisen autotallin vastike/neliömetri.


Kommentoi