Kerrostalokyttääjän muistiinpanot

BLOGIT | Kerrostalokyttääjän muistiinpanot

Mitä isännöitsijä tekee ja mitä siitä pitäisi maksaa?

Viime päivinä julkisuudessa on käyty vilkasta keskustelua isännöinnin palvelutarjonnasta ja hinnoittelukäytännöistä. Asiakkaat haluavat tietää, mitä isännöitsijät tekevät ja mitä siitä pitäisi maksaa.

Tämä ei varmaan ole uutinen kenellekään alalla toimivalle. Itse olen jo vuosia ihmetellyt yhtälöä: Taloyhtiöt haluavat ostaa laadukasta ja hyvää isännöintiä, ei halvinta. Isännöitsijät haluavat tarjota laadukasta ja hyvää isännöintiä, ei järjettömän halpaa. Ja kärjistäen ostotilanteessa kuitenkin ostetaan halvinta ja tarjotaan niin halvalla kuin suinkin voidaan. Täh? Eikä tämä ole kenenkään etu, ei sen kummemmin asiakkaan kuin isännöitsijänkään, minkä molemmat osapuolet myös tuntuvat tiedostavan

Isännöinti hinnoitellaan tyypillisesti kaksiosaisesti. Kiinteä kuukausiveloitus – joka perustuu tavallisesti huoneistojen lukumäärään tai neliöihin – kattaa yleensä ainakin perushallinnon ja taloudenhoidon.  Taloyhtiön tilanteen ja toiminnan mukaan vaihtelevat kustannukset kuten kopiokustannukset, kokouspalkkiot, erilaisten ilmoitusten tekemiset, töiden valvonnat, muutostyöilmoitusten käsittelyt yms.laskutetaan tavanomaisesti erikseen käytön mukaan.

Isännöinnin hintavertailu on haasteellista, mutta mahdollista, jos on valmis näkemään hieman vaivaa ja purkamaan niin oman taloyhtiön vuoden tapahtumat kuin isännöintitarjouksetkin osiin ja laskemaan summat eri tarjoajien kiinteistä ja erillisveloituksista.

Miten sitten vertailla isännöinnin laatua? Mistä voi tunnistaa laadukkaan isännöinnin?

Kannattaa kysyä referenssejä joko naapuriyhtiöiltä tai pyytää niitä isännöintitarjouksen yhteydessä. Toki toiset pitävät äideistä ja toiset tyttäristä, mutta jos toimistolla on paljon tyytyväisiä asiakkaita, on se aina hyvä merkki.

ISA –auktorisoitu toimisto on läpäissyt ulkopuolisen tekemän auditoinnin ja sitoutunut jatkuvaan toiminnan ja prosessien kehittämiseen. ISA –auktorisointi on siis hyvä merkki.

Isännöitsijöiden koulutus on Suomessa melkoinen viidakko. Peruskoulutus on Isännöitsijän ammattitutkinto (IAT), joka on näyttötutkinto. Tämän lisäksi joissakin ammattikorkeakouluissa on voinut teknisten tai kaupallisten opintojen ohella pätevöityä isännöitsijäksi. Alalla suosittuja ovat myös yksityisen tarjoajan ITS (Isännöitsijän koulutus ja tutkinto) ja AIT (Ammatti-isännöitsijän tutkinto), jotka ovat tyypillisesti ammattitutkinnon jälkeen suoritettavia tutkintoja. Paljon erilaisia kolmikirjaimisia lyhenteitä, jotka saavat maallikon pään pyörälle!

Kannattaa myös miettiä oman taloyhtiön strategisia tavoitteita, korjaustilannetta ja asukkaita. Onko toivottavaa, että isännöitsijän toimisto sijaitsee lähellä taloa? Onko lähitulevaisuudessa edessä isoja korjausprojekteja, joista isännöitsijällä olisi hyvä olla kokemusta? Millaista osaamista ja kokemusta juuri tämän talon isännöinnissä tarvitaan?

Hyvästä isännöinnistä kannattaa maksaa ja hyvän isännöinnin hankkimiseksi kannattaa nähdä vaivaa. Se säästää paljolta vaivalta myöhemmin.

Isännöintiliiton hallitusten avuksi laatima Isännöinnin hankintaohjelma löytyy täältä.

5 vastausta artikkeliin “Mitä isännöitsijä tekee ja mitä siitä pitäisi maksaa?”

  1. Mika Rautio

    Olipa hyvä artikkeli, jota oli mukava lukea! Kiitos ajatuksistasi, toivottavasti näistä oli apua monille muillekin.

    Ja pienenä vitsintynkänä tähän perään voisin ehkä vielä kirjoittaa, että ei minulle kyllä vielä tästä jutusta ihan selvinnyt, että mitä ne isännöitsijät tekee…?


  2. Ari Nässi

    ISÄNNÖINNIN LAATU

    Muutama kysymys taloyhtiösi isännöinnistä:

    -Saatko tarpeeksi tietoa taloyhtiösi asioista?
    -Tiedätkö talonne tulevat korjaustarpeet?
    -Onko pelastussuunnitelma ajan tasalla?
    -Onko isännöitsijä helposti tavoitettavissa?
    -Onko yhtiökokous sujuva ja hyvin valmisteltu?
    -Tiedätkö mitkä ovat isännöitsijänne tehtävät ja vastuut?
    -Raportoiko isännöitsijä riittävästi hallitukselle / asukkaille?
    -Vastaako isännöinnin laatu sen hintaa?
    -Pysyvätkö isännöinnin kustannukset budjetin raameissa?
    -Onko taloyhtiön kustannusbudjetti yllätyksetön?
    -Hoituvatko hankkeet suunnitellusti?

    Jos vastauksesi kaikkiin kysymyksiin on ”kyllä”, taloyhtiönne isännöinti on todennäköisesti hyvissä käsissä.


    • Kaisa Leiwo

      Kiitos! Jos vastauksesi kaikkiin kysymyksiin on ”kyllä”, olet myös itse selvästi valveutunut osakas / asukas tai hallituksen jäsen. Hyvissä käsissä oleva isännöinti sekä taloyhtiön asioista positiivisesti kiinnostuneet hallituksen jäsenet ja osakkaat ovat paras mahdollinen resepti hyvin johdetulle taloyhtiölle.


  3. Pentti Savolainen

    Isännöisijät ovat maamme korruptunein ammattikunta. Taloyhtiöissä teetetään turhia remontteja ja rakennusyhtiöt maksavat isännöitsijöille 10-15% koko remontin arvosta konsultointi/kustannuslaskentapalkkioina. Rakennusliikkeille tämä ei ole ongelmallista kun moinen summa saadaan helposti lisättyä tarjoukseen. Yleensä maksut suoritetaan isännöitsijän omistamalle toiselle firmalle, jotta itse isännöinti firman liikevaihto ei nouse epäilyttävän korkeaksi. Tämä ei tietenkään koske kaikkia isännöitsijöitä, vaan vaan niitä joilla on moraali löysällä. Aiemmin nämä palkkiot maksettiin käteisellä mutta nykyään ne hoidetaan virallisempaa tietä josta verottajakin saa omansa. Kun verottajakin huomasi tämän prosessin, niin myös yksityis-sektorin puolella lahjusten ottaminen kriminalisoitiin.. Isovelin haluaa oman osansa kakusta. Tämä kaikki on mahdollista vain siksi koska taloyhtiöiden osakkaat ja hallitus ovat täysin sinisilmäisiä ja luottavat ja uskovat, että isännöitsijä hoitaa kaikki taloyhtiön asiat yhtiön etujen mukaisesti. Toisin sanoen isännöitsijälle annetaan vapaat kädet ja kaikki tulevat kustannukset maksetaan ehkä hieman mukisten, mutta maksetaan kuitenkin koska näinhän se sitten vain on. Ja isännöisijä lypsää osakkailta rahaa parhaansa mukaan. Pysyen yleensä kohtuudessa koska kuka nyt tappaisi kultamunia munivan hanhen. Tästä ongelmasta luulisi pääsevän eroon järjestämällä urakoista tarjouskilpailun. Mutta näin se ei ole. Tarjouskilpaillun valitaan (siis isännöitsijä valitsee) yleensä yritykset joiden kanssa isännöitsijällä on jo ennalta sopimus ”bonuksista”. Joten voitti kuka tahansa, niin isännöitsijä saa osuutensa. Ainoa keino sekoittaa kuviot on valita kilpailutettavien yritysten joukkoon täysin summassa haettu rakennusliike. Myös tarjoukset pitää kaikki olla hallituksen nähtävillä. Myös siihen summassa valittuun yritykseen pitää ennen päätöksentekoa ottaa yhteytta ja varmistaa, että niiden antama tarjous on oikeasti se mikä isännöitsija hallitukselle esitteli. Mikäli summassa valitun yrityksen tarjous on selvästi muita edullisempi, on isännöitsijä varmanpäälle korruptoitunut. Että siinä olisi vinkkiä taloyhtiön hallituksille.


Kommentoi