Kerrostalokyttääjän muistiinpanot

BLOGIT | Kerrostalokyttääjän muistiinpanot

Kerro kerro kuvastin, ken on remonteista kiireellisin…

Enemmistössä taloyhtiöitä on todennäköisesti tiedostettu, että korjauksiin olisi hyvä varautua ennalta sekä teknisesti että taloudellisesti eli sekä tuntemalla eri rakenneosien kunto että miettimällä korjausten rahoitusta pitkällä tähtäimellä. Miten varautuminen sitten käytännössä tehdään erilaisten selvitysten ja kartoitusten viidakossa? Mitä niistä taloyhtiö oikeasti tarvitsee?

Laki määrää, että taloyhtiössä laaditaan vuosittain ns hallituksen kunnossapitotarveselvitys, joka esitetään jokaisessa varsinaisessa yhtiökokouksessa eli käytännössä tilipäätöskokouksessa. Kunnossapitotarveselvitys on hallituksen paras näkemys seuraavan viiden vuoden korjaustarpeista. Se ei ole hankeohjelma eikä kunnossapitotarveselvitys sitouta taloyhtiötä yhteenkään korjaukseen, vaan kaikki päätökset tehdään erikseen yhtiökokouksissa.

Kunnossapitotarveselvityksen esittäminen yhtiökokouksessa täyttää lain asettamat vaatimukset ja on käytännössä korjauksiin varautumisen minimitaso. Suositeltavaa on, että taloyhtiö ottaa selvitysten viidakosta jonkin muunkin työkalun käyttöönsä.

Kuntoarviossa arvioidaan taloyhtiön kaikkien eri rakenneosien kunto silmämääräisesti ja rakenteisiin koskematta. Tavallisimmin kuntoarvion laadintaan osallistuu useita asiantuntijoita. Kuntoarviossa arvioidaan rakennus-, LVI- ja sähköteknisten rakennusosien kunto ja korjaustarve seuraavan kymmenen vuoden aikana. Se suositellaan tehtäväksi vähintään 10, mieluummin noin 5 vuoden välein. Kuntoarviota tilattaessa kannattaa varmistaa, että se tehdään oikein ja pätevien arvioitsijoiden toimesta.

Kuntotutkimus on kuntoarviota yksityiskohtaisempi menettely ja se tehdään tavallisesti tietylle rakennusosalle. Se voi olla myös kuntoarvion jatko-osa – jos kuntoarviossa ehdotetaan esimerkiksi julkisivujen korjaustarpeen tarkempaa arviointia, kannattaa julkisivuille tehdä erillinen kuntotutkimus. Kuntotutkimuksessa pyritään arvioimaan tutkittavan rakennusosan kunto ja mahdolliset vauriot sekä soveltuvat korjaustavat ja suositeltava korjausajankohta. Siinä voidaan käyttää myös ainetta rikkovia menetelmiä, mittauksia ja kokeita, kuvauksia ja tähystyksiä sekä näytepalojen ottamista.

PTS on taloyhtiön pitkän aikavälin kunnossapitosuunnitelma, joka voi hyvin perustua laadittuun kuntoarvioon. Siinä arvioidaan vähintään 10 vuoden aikajänteellä, miten ja milloin kiinteistön korjaushankkeet on ajateltu toteuttaa. PTS:n avulla korjauksiin voidaan valmistua hyvissä ajoin esimerkiksi teettämällä tarvittavia selvityksiä, suunnittelemalla tai jopa varautumalla ennalta rahoitukseen, selvittämällä mahdollisia avustuksia sekä hankkimalla tarpeellisia viranomaislupia.

Varokaa putoavia käännetty

Jos taloyhtiön repertuaarissa on kunnossapitotarveselvitys ja PTS sekä aina tarvittaessa kuntoarvio ja kuntotutkimus, ovat korjausasiat todennäköisesti hyvin hallinnassa eivätkä korjaukset pääse yhtäkkiä yllättämään. Mikäli varautuminen korjauksiin perustuu vain ja ainoastaan lakisääteiseen kunnossapitotarveselvitykseen, suosittelen asian esille ottamista seuraavassa yhtiökokouksessa. Olisiko nyt aika teettää ensimmäinen kuntoarvio ja laatia sen perusteella taloyhtiölle oma PTS?

Kommentoi