Kerrostalokyttääjän muistiinpanot

BLOGIT | Kerrostalokyttääjän muistiinpanot

Asunto-osakeyhtiölaki – suomalainen erikoisuus

Suomalainen asunto-osakeyhtiölaki ja koko asunto-osakeyhtiöjärjestelmä on maamme oloihin vuosien saatossa kehittynyt systeemi, eikä vastaavaa ole missään muualla. Osakeyhtiömuotoista asumista on Suomessa harjoitettu jo 1800 –luvun loppupuolella. Ensimmäinen asunto-osakeyhtiölaki säädettiin 1926, ja se kumottiin vasta vuonna 1991 uudemmalla lailla. Tämä laki ei ollut voimassa yhtä kauan kuin edeltäjänsä, vaan järjestyksessä kolmas asunto-osakeyhtiölaki astui voimaan parikymmentä vuotta myöhemmin vuonna 2010. Viimeisin laki poikkeaa edeltäjistään mm siinä, että kaikki asunto-osakeyhtiöitä koskevat säädökset keskitettiin samaan lakiin, mikä myös teki laista edeltäjiänsä selvästi laajemman.

Suomalainen asunto-osakeyhtiö on nimensä mukaisesti osakeyhtiö, jolloin osakkaiden kaikki oikeudet perustuvat yhtiön osakkeiden omistamiseen. Rakennuksen ja kiinteistön omistaa asunto-osakeyhtiö, ja osakkeenomistus tuo osakkaalle tiettyjä oikeuksia. Nämä oikeudet samoin kuin osakkaan velvollisuudet määritellään asunto-osakeyhtiölaissa ja kunkin yhtiön yhtiöjärjestyksessä. Asunto-osakeyhtiöissä osakkeista annetaan erillinen osakekirja.

Muualla maailmassa kerrostalojen hallinta on tyypillisesti osuuskunta- tai yhdistysmuotoista elleivät ne ole julkisen sektorin omistamia. Euroopassa yleinen malli on ns. condominium -järjestely, jossa osakkaat omistavat omat huoneistonsa, mutta koko talon omistusta ja hoitoa ei ole suoranaisesti vastuutettu kellekään. Osakkaat omistavat yhteiset tilat, rakenteet, tontin, putkistot yms yhteisesti.

Suomalaisen lainsäädännön ehdoton plussa verrattuna muihin malleihin tulee siitä, että järjestelmässä rakennus tulee pidettyä kunnossa ja hoidettua asianmukaisesti kun sen omistus ja päätöksenteko on selkeästi määritelty. Suomalaisessa järjestelmässä yhtiöllä on myös mahdollisuus ottaa osakkeet hallintaansa mikäli osakas jättää velvoitteensa hoitamatta tai aiheuttaa toistuvasti häiriötä naapureilleen.

Suomalainen asunto-osakeyhtiö on melko helposti hahmotettava rakenne, jossa ylintä päätösvaltaa käyttää yhtiökokous. Yhtiökokouksessa jokaisella osakkaalla on mahdollisuus osallistua päätöksentekoon taloyhtiön asioista. Yhtiökokous valitsee hallituksen, joka puolestaan valitsee isännöitsijän. Hallitus ja isännöitsijä yhdessä vastaavat taloyhtiön juoksevasta hallinnosta. Tilin- ja toiminnantarkastajat kontrolloivat johdon toimia ja varojen käyttöä.

Suomalainen asunto-osakeyhtiö voi saada lainaa ja käyttää kiinteistöä vakuutena. Vastaavasti osakkaat voivat käyttää omia osakekirjojaan oman lainansa vakuutena. Osakkeiden omistajuus voidaan tarkistaa julkisesta lakisääteisestä osakerekisteristä, jota yleensä säilytetään ja ylläpidetään isännöintiyrityksessä tai muutoin taloyhtiön toimesta. Ympäristöministeriö on juuri tänä keväänä selvittänyt sähköisen asunto-osakeyhtiörekisterin käyttöön ottamista, ja todennäköisesti siihen tullaan jollakin aikavälillä siirtymään.

Uusimman asunto-osakeyhtiölain uudistustarpeen arviointi jatkuu. Viime syksynä toteutetun kyselyn (ks aiempi blogi) tulosten perusteella on koottu tarkempia toimintavaihtoehtoja, joihin haetaan kansalaisten mielipiteitä avoimen verkkokeskustelun avulla. Kansalaiskeskustelu on käynnissä 19.5.-19.6 ja siinä on kolme teemaa: taloyhtiön viestintä, johtaminen ja riidanratkaisu.

 

Kommentoi