Asuminen

ASUMINEN | Eeva Lehtinen |

Taloyhtiöiden velat kasvavat jatkuvasti

Taloyhtiöt vanhenevat, ja korjaustarve on suuri. Puolet taloyhtiöistä suunnittelee remonttien tekemistä tänä vuonna. Taloyhtiöt saavat tällä hetkellä edullista lainaa, sillä korot ovat alhaalla.

Asunto-osakeyhtiöiden lainat ovat kasvaneet voimakkaasti 2010-luvulla. Tämän vuoden alussa kotitalouksien osuus asunto-osakeyhtiöiden yhtiölainoista oli reilut 17 miljardia euroa.
– Vuoden 2010 alusta kuluvan vuoden alkuun asunto-osakeyhtiöiden lainat kasvoivat 135 prosenttia, Kiinteistöliiton pääekonomisti Jukka Kero kertoo.

Lainojen määrän kasvuun on useita syitä. Lainoja otetaan niin korjausrakentamiseen kuin uudisrakentamiseenkin.
– Taloyhtiöiden korjaukset ovat viime vuosina kasvaneet, mikä lisää velkamäärää yhtiöissä. Lisäksi asuntolainojen korkovähennysosuuksia on rajusti supistettu 2010-luvulla, ja sen takia osakkaan asuntovelka ei ole enää niin edullinen suhteessa taloyhtiölainaan, Kero kertoo.

– Uudisrakentaminen on kasvanut viime vuosina, joten myös se näkyy lainojen määrissä. Uudiskohteissa myyntihinta on usein aivan eri kuin velaton myyntihinta ja yhtiövelkaa voi olla jopa 70 prosenttia asunnon hinnasta, Suomen Pankin ekonomisti Markus Aaltonen sanoo.

Lainojen korot alhaalla

Kiinteistöliiton korjausrakentamisbarometrin mukaan joka toisella taloyhtiöistä on jokin korjaushankkeen vaihe menossa tämän vuoden aikana. Kerrostaloissa korjataan tällä hetkellä eniten putkistoja, märkätiloja, piharakenteita ja julkisivuja. Rivitaloyhtiöillä piharakenteet ja ulkovaipan korjaukset ovat tällä hetkellä yleisimpiä.

Alle puolet barometriin vastanneista taloyhtiöistä varautuu korjauksiin keräämällä varoja etukäteen. Yli puolet taloyhtiöistä rahoittaa korjaukset ensisijaisesti pankkilainalla.

Taloyhtiöt saavat tällä hetkellä edullista lainaa.
– Asuntoyhtiöiden lainojen keskikorko oli heinäkuussa 1,05 prosenttia, kertoo Finanssialan analyytikko Elina Salminen.

Vaikka lainojen korot ovat nyt alhaiset, jotkut taloyhtiöt saattavat lykätä remontteja suurien lainojen pelossa.
– Toivottavasti välttämättömiä peruskorjauksia ei lykätä lainan pelossa, koska lykkääminen voi tulla kiinteistölle kalliimmaksi, Markus Aaltonen painottaa.

– Osassa yhtiötä voi olla vallalla sellaisia ajatuksia, että jätetään taloyhtiön omistus jälkipolville ”velattomana”. Jos tätä tavoitellaan, samalla vaarannetaan yhtiön rakennusten hyvä kiinteistönpito sekä taloudellinen kestävyys. Voidaan joutua pakkoraossa turvautumaan pikaisiin korjauksiin, jossa on aina riskinsä ja taloudellisesti voi tällöin kertyä liiallisen korkeita yhtiövastikkeita, Kero sanoo.

Kotitalousvähennykseen laajennus?

Jukka Kero toteaa, että lykätyt remontit saattavat näkyä lainansaantivaikeuksina.
– Tietoomme on tullut tapauksia, joissa yhtiön välttämättömät korjaukset ovat jääneet toteuttamatta sen takia, ettei pankki ole halunnut lainoittaa taloyhtiötä. Pankit eivät ole innostuneet isoihin lainoituksiin, jos kohteen vakuusarvot eivät ole olleet korjausten arvoon nähden riittäviä.

Kero sanoo, että erityisen haastavaksi yhtälön tekee se, jos taloyhtiö sijaitsee muuttotappioalueella, kiinteistössä on vajaakäyttöä ja se sijaitsee vuokratontilla.
– Mitä kauempana kaupunkien keskustoista ollaan, sitä enemmän taloudellista haastetta tulee, mikäli pyritään saada kaikki viimeisen päälle hoidettua, ainakin vieraalla pääomalla. Etukäteissäästämisen merkitys korostuu näissä myös. Siihenkin täytyy herätä ajoissa, vähintään osakkaiden suunnalla.

Kiinteistöliitto on jo vuosia ehdottanut kotitalousvähennyksen ulottamista taloyhtiöiden kautta toteutettaviin remontteihin. Asunto-osakeyhtiön osakas ei voi saada vähennystä yhtiön teettämän remontin palkkakustannuksista.
– Tämä olisi jo tasapuolisuuskysymys, sillä omakotitalon omistaja voi saada korjauksiinsa kotitalousvähennyksen, Kero painottaa.

Vastikkeet nousevat korkojen kanssa

Korot nousevat ennemmin tai myöhemmin.
– Korkojen nousu riippuu Euroopan Keskuspankin rahapolitiikasta ja ohjauskoron nostoista. Toistaiseksi EKP jatkaa elvyttävää rahapolitiikkaa, mutta keskipitkällä aikavälillä on selvää, että korkojen suunta on ylöspäin, Elina Salminen sanoo.

Kun korot aikanaan nousevat, yhtiölainaa ottaneiden vastikkeet nousevat myös. Kiinteistöliiton Jukka Kero kehottaakin taloyhtiöitä lyhentämään velkaa nyt.
– Olemme suositelleet lähiajoille sitä, että nyt hyvin matalien korkojen aikana lyhennetään velkoja. Tällöin nouseva korkotaso ei iskisi samalla voimalla koko tämänhetkiseen lainakantaan, Kero sanoo.

Asiantuntijat suosittelevat huomioimaan mahdollisen koronnousun päätöstä tehdessään.
– Taloyhtiöiden lainat ovat useimmiten sidottuja euriboriin, ja ne ovat alttiita korkojen nousuun. Erityisesti suuremmissa lainoissa kannattaa harkita suojautumista korkojen nousua vastaan, Markus Aaltonen sanoo.

Kommentoi