Asuminen

ASUMINEN | ANNE KORTELA |

Ideoi ennakkoluulottomasti ennen remonttia

Taloyhtiöiden isot remontit häiritsevät väistämättä asukkaiden elämää. Kun asukkaat tietävät, mitä milloinkin tehdään ja miksi, kaikki sujuu helpommin, vaikka tulisi yllätyskäänteitäkin.

Mika Artesolalla on kokemusta useasta taloyhtiön remontista sekä hallituksen puheenjohtajana että Puheenjohtajien klubin vetäjänä. Hänen mielestään tärkeintä on, että koko prosessi pysyy hallinnassa.
– Jokainen talo on yksilö ja ikääntymisen edetessä talon kuntoa pitää seurata aktiivisesti, jotta remonttien suunnittelu osataan aloittaa ajoissa. Jos korjauksia lykätään liikaa, iso remontti voidaan joutua aloittamaan kiireellä, ja se tulee kalliimmaksi kuin hyvissä ajoin suunnitellen, Artesola sanoo.

Korjauksista päättämiseen tarvitaan luotettavaa tietoa. Talon kuntoseuranta kirjataan halllituksen korjaustarveselvitykseen ja yhtiökokoukseen pitää tuoda siitä tietoa. Jos taloyhtiön kuntoa kartoitettaessa löytyy jotain huolestuttavaa, hallitus voi pyytää lisäselvityksiä ulkopuoliselta asiantuntijalta. Kun suunnittelu aloitetaan ajoissa, voidaan myös tutkia, olisiko järkevää liittää remonttiin muita parannuksia.
– Taloyhtiöissä kannattaa ajatella asioita ennakkoluulottomasti ja heitellä vapaasti ideoita. Niitä voi sitten tutkia tarkemmin. Esimerkiksi lisärakentaminen voi isojen remonttien rahoittamiseksi olla järkevä vaihtoehto, Artesola sanoo.

Mika Artesola (vas.) ja Juhani Kallio kertovat, että taloyhtiön hallitus ja urakoitsija ja hallitus tekivät kaksi vuotta remontin jälkeen kyselyn, jossa asukkaat arvioivat remontin onnistumista. Kuvat: TS/Jane Iltanen
Mika Artesola (vas.) ja Juhani Kallio kertovat, että taloyhtiön hallitus ja urakoitsija ja hallitus tekivät kaksi vuotta remontin jälkeen kyselyn, jossa asukkaat arvioivat remontin onnistumista. Kuvat: TS/Jane Iltanen

Kaikista korjaushankkeen vaiheista päättää aina yhtiökokous. Urakkasopimukseen on erittäin tärkeää kirjata kaikki hankkeeseen liittyvät seikat tarkasti, jotta kustannuksia aiheuttavat lisätyöt voidaan minimoida. Dokumentointi auttaa myös yhtiön hallitusta osoittamaan, että se on toiminut huolellisesti. On tärkeää sopia myös esimerkiksi tilojen suojaamisesta, turvallisuudesta, kulkureiteistä, siivouksesta ja jätehuollosta remontin aikana.

– Kun remontin aloittamisesta päätetään, taloyhtiöt palkkaavat ulkopuolisen valvojan. Silti hallituksen edustajien pitäisi olla mukana urakoitsijoiden työmaakokouksissa, sillä kaikissa remonteissa voi tulla yllättäviä tilanteita ja muutoksia aikatauluihin. Erityisesti niiden syyn kertominen asukkaille on tärkeää. Tiedottamisen on oltava mahdollisimman reaaliaikaista, koska työtä tehdään ihmisten kodeissa. Hyvä periaate olisi, että asunto kerrallaan hoidettaisiin mahdollisimman nopeasti valmiiksi, jotta häiriöaika olisi lyhyt.
Jos hallituksen jäsenillä ei ole kokemusta remonteista tai mahdollisuutta osallistua päiväsaikaan järjestettäviin työmaakokouksiin, hallitukseen voidaan remontin ajaksi valita ulkopuolinen jäsen.

Kivikartiontiellä kaupunkikuvallisesti näkyvässä paikassa maalattiin vuosina 1959–1960 rakennettujen talojen julkisivut. Lisäksi uusittiin ranskalaiset ja siivousparvekkeet parvekkeet sekä lasitettiin kaikki isot asuntoparvekkeet.
Kivikartiontiellä kaupunkikuvallisesti näkyvässä paikassa maalattiin vuosina 1959–1960 rakennettujen talojen julkisivut. Lisäksi uusittiin ranskalaiset ja siivousparvekkeet parvekkeet sekä lasitettiin kaikki isot asuntoparvekkeet.

Hyvä esimerkki onnistuneesta remontista on turkulaisen As Oy Honkamäenniityn julkisivuremontti, sillä se sai kunniamaininnan valtakunnallisessa Julkisivuremontti 2013 -kilpailussa. Kilpailun järjestivät Julkisivuyhdistys ry, Kiinteistöposti ja Kiinteistöalan hallitusammattilaiset, AKHA ry. Palkitsemista perusteltiin vanhaa arvostavalla korjaustavalla sekä ansiokkaalla tiedottamisella. Erityiskiitosta sai työmaan siisteys, joka oli osakkaiden ja asukkaiden mielestä päivittäin erinomaisen hyvin hoidettu.

Korjaushankkeessa maalattiin kolme vuosina 1959–1960 rakennettua kerrostaloa säilyttäen tarkasti alkuperäinen värisävy. Lisäksi lasitettiin isot huoneistoparvekkeet ja uusittiin ranskalaiset parvekkeet ja siivousparvekkeet sekä vaihdettiin loppuun kuluneet runkovesijohdot. Remontin pohjaksi myös taloyhtiön patteriverkosto oli tasapainotettu.

 

Mikä oli onnistumisen salaisuus? Kysytään taloyhtiön hallituksen silloiselta puheenjohtajalta Mika Artesolalta ja hallituksen jäseneltä Juhani Kalliolta.
– Hyvä suunnittelu, sanoo Kallio.
– Pitkäjänteisyys, täydentää Artesola.

Vuonna 2008 laaditussa pitkän tähtäimen suunnitelmassa julkisivuremontti oli ennakoitu vuoteen 2012. Vuonna 2009 tehtiin julkisivun kuntoselvitys. Sen jälkeen hanketta vietiin eteenpäin. 2012 tammikuussa pidettiin ylimääräinen yhtiökokous, jossa remontin aloittamisesta päätettiin. Remontti tehtiin vuonna 2012 ja lopputyöt 2013.

– Remontin valvojaksi palkattiin Pöyryn asiantuntija. Lisäksi urakoitsijan (Ma-Kron Julkisivut Oy) kanssa sovittiin, että työnjohtaja on paikalla koko ajan, Kallio kertoo.

Seiniä ei ollut maalattu aiemmin, joten värit olivat haalistuneet. Vanhat värikooditkin olivat muuttuneet, joten värisävyt hyväksytettiin Museokeskuksella mahdollisimman tarkkaan alkuperäisten mukaisiksi.
– Tiedotimme remontin etenemisestä koko ajan. Rappukäytävissä oli ylimääräiset ilmoitustaulut ja postiluukuista jaettiin asuntokohtaisia tiedotteita. Remontin edetessä tuli pieniä yllätyksiä, niin kuin aina tulee. Yhteistyö urakoitsijan kanssa punnitaan siinä, miten ne hoidetaan. Kun sopimukset ovat selkeät, riitoja ei synny, Artesola sanoo.

 

Matts Almgrenin neuvot auttavat taloyhtiöitä energia-asioissa.
Matts Almgrenin neuvot auttavat taloyhtiöitä energia-asioissa.

Energianeuvontaa taloyhtiöille Varsinais-Suomessa

Elokuun alussa Kiinteistöliiton Turun toimistossa aloitti uusi neuvonta-insinööri Matts Almgren. Hän neuvoo taloyhtiöitä energia-asioissa. Aiemmin hän toimi Turun kaupungin energianeuvojana.
– Kiinteistöliitto Varsinais-Suomessa on jäsenyhtiöitä 2 142. Minua voi tulla tapamaan toimistolle tai kysyä neuvoa puhelimessa. Tarvittaessa tulen myös pientä korvausta vastaan käymään taloyhtiöissä. Lisäksi järjestämme yleisiä koulutustilaisuuksia ja mahdollisesti myöhemmin alue-iltoja, Almgren kertoo.

Energianeuvonnassa hän korostaa säännöllisen kulutusseurannan tärkeyttä. Se auttaa arvioimaan laitteiden säätötarpeita ja huomaamaan vikaantumisia. Energiaa pystyy säästämään 5–10 prosenttia paremmilla säädöillä, mutta se edellyttää, että kulutusta seurataan. Seurannasta on myös hyötyä taloyhtiön remonttien ennakoimiseen.
– Remonttien suunnittelu käynnistyy aina lähtötilanteen kartoituksesta. Mikään remontti ei saisi tulla yllätyksenä, vaan suunnittelu pitäisi aloittaa hyvissä ajoin ja taloyhtiössä olla käsitys talon kunnosta 10 vuotta eteenpäin. Joskus remontti on aloitettu liian myöhään ja huomattu esimerkiksi, että seinäelementit ovat liian huonokuntoisia pelkän pinnan uusimiseen, niin kuin oli ajateltu. Toisaalta remontteja voidaan keventää, eikä esimerkiksi ikkunoita aina tarvitse vaihtaa, vaan voidaan miettiä myös yhden lasin lisäämistä.

Kaikesta huolimatta remonteissa voi tulla yllätyksiä. Ne Almgren kehottaa ottamaan huomioon jo tarjouspyyntivaiheessa. Hän muistuttaa, että hyvällä huollolla talot pysyvät kunnossa ja remontteja voidaan siirtää myöhemmäksi. Esimerkiksi tasakaton kattokaivon puhdistaminen roskista estää katon vuotamisen.
– Energiapuolella poistoilman lämmöntalteenoton käynnistäminen on vanhoissa suurissa kerrostaloissa kannattavaa. Lämpöpumppu lisää kiinteistön sähkökulutusta mutta maksaa itsensä takaisin keskimäärin 9–10 vuodessa. Samalla ilmanvaihtoa voi säätää ja saa yleensä paremman ilmanlaadun, Almgren toteaa.

Kommentoi